In het proefschrift van Nino Arzini staat de aftrek van btw op vastgoedgerelateerde kosten centraal. Vastgoed heeft enkele bijzondere kenmerken: het is duurzaam in gebruik, waardevast en beweegt gedurende zijn levensduur soms meerdere keren tussen de ondernemerssfeer en de privésfeer. Daardoor wijkt vastgoed fundamenteel af van reguliere goederen en diensten en is het lastig vastgoed zodanig in de heffing te betrekken dat er btw drukt op het verbruik ervan. In het onderzoek zijn eerst het Europees en Nederlands positief recht rondom de aftrek van btw op vastgoedgerelateerde kosten in kaart gebracht. Dit positief recht is vervolgens beoordeeld aan de hand van een normatief toetsingskader. Dat toetsingskader bestaat uit twee elementen. Allereerst stelde Arzini vast wat het rechtskarakter van de btw is. Hij komt tot de conclusie dat de btw uiteindelijk een verbruiksbelasting is, die beoogt verbruik op neutrale wijze te belasten. Daarnaast beoordeelt hij de kwaliteit van wet‑ en regelgeving aan de hand van vier criteria: eenvoud, duidelijkheid, doelmatigheid en uitvoerbaarheid. Deze twee componenten vormen samen het toetsingskader voor het positief recht.
In deel I van het proefschrift wordt beschreven hoe dat kader eruitziet en wordt de basissystematiek van de btw-heffing en btw-aftrek bij onroerende zaken uiteengezet. In dat kader besteedt Arzini uitvoerig aandacht aan het aftrekrecht: onder andere het ondernemerschap, het ‘gebruikt‑voor’-criterium, de evenredige aftrek (‘pro rata’) en herzieningsregeling komen aan de orde.
Deel II beschrijft het positief recht in detail op grond van de levenscyclus van het vastgoed bij een eigenaar of gebruiker: de verwerving, de exploitatie en de vervreemding van onroerend goed. Per fase wordt het positief recht beschreven, specifieke situaties geanalyseerd en getoetst aan het eerder beschreven toetsingskader. Aan bod komen onder andere de aftrek van voorbelasting bij (ver)nieuwbouw, bouwterreinen, beperkte rechten en gemengd gebruik. Ook de herzieningssystematiek speelt een cruciale rol. Uit de aangelegde toetsing blijkt dat het positieve recht op verschillende punten goed aansluit bij het rechtskarakter van de btw, maar dat het doel van heffen bij verbruik niet altijd wordt bereikt. Dit wordt onder andere veroorzaakt door de vrijstellingen voor levering en verhuur van vastgoed, waarbij het slechts onder voorwaarden mogelijk is te opteren voor btw-heffing. Daarnaast zijn er knelpunten in eenvoud, duidelijkheid, doelmatigheid en uitvoerbaarheid. Vooral Nederlandse antimisbruikwetgeving, zoals bij beperkte rechten en de nieuwe herziening voor investeringsdiensten, voldoet niet aan de getoetste kwaliteitsnormen. Het proefschrift sluit af met een aantal aanbevelingen. Deze zien zowel op de inhoud van de wet- en regelgeving als op de formulering ervan. Gelukkig gaat er veel goed, maar er is zeker ook op belangrijke onderdelen verbetering mogelijk en wenselijk om daadwerkelijk tot een neutrale verbruiksbelasting te komen.
Arzini verdedigde zijn proefschrift op 5 februari 2026 aan de Erasmus Universiteit Rotterdam. Promotor: prof. mr. dr. Madeleine Merkx. Copromotor: mr. dr. Martijn Albers.
Nino Arzini
Aftrek van btw op vastgoedgerelateerde kosten
Verschenen in de Fiscaal Wetenschappelijke reeks (nr. 34)
Lefebvre Sdu 2026, 770 p. € 148
ISBN 978 90 1241 117 2