Wetsvoorstel (08-02-2024) tot wijziging van de Wet goed verhuurderschap, Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek, de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en enige andere wetten in verband met de regulering van huurprijzen en de bescherming van rechten van huurders (Wet betaalbare huur)

—Dit wetsvoorstel versterkt de rechtsbescherming van de huurder met twee componenten: 1) de bestaande huurprijsbescherming op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS) voor het lage, of ‘sociale’ segment, wordt verder uitgebreid naar het middensegment, en 2) de huurprijsbescherming op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS) wordt voor alle huurders en verhuurders in het lage- en middenhuursegment dwingend. Dit betekent dat verhuurders zich aan de maximale huurprijzen dienen te houden die het WWS voorschrijft. Gemeenten krijgen het juridisch instrumentarium om het toezicht op de naleving hiervan ter hand te nemen. De regulering van het middenhuursegment zal gaan gelden voor nieuwe huurcontracten. Voor deze huurders wordt de jaarlijkse huurprijsstijging in het middensegment gemaximeerd op de CAO-loonontwikkeling + één procentpunt. Als onderdeel van de regulering wordt het WWS gemoderniseerd, waardoor het stelsel beter aansluit bij de kwaliteit van de woningen die in het middensegment worden gebouwd. Ook wordt er een prijsopslag van 10% geïntroduceerd voor nieuwbouwwoningen in het middensegment. Verder krijgen gemeenten het instrumentarium om middenhuurwoningen aan middeninkomens toe te wijzen. Het tweede deel van dit wetsvoorstel bewerkstelligt dat de maximale huurprijzen op basis van het WWS dwingend worden. Gemeenten krijgen de bevoegdheid om toezicht te houden op naleving van de norm en om zo nodig tot handhaving over te gaan. Aanvullend krijgen huurders meer toetsingsmogelijkheden bij de Huurcommissie en worden verhuurders verplicht een WWS-puntentelling te overleggen aan de huurder. Het WWS wordt op een aantal onderdelen (technisch) aangevuld en aangepast. Als het totaalpakket van regulering is doorgewerkt, zullen ruim 300.000 woningen een lagere huurprijs krijgen dan zij nu hebben. Een deel van de wijzigingen zal plaatsvinden door aanpassing van bestaande wetten en een ander deel door aanpassing van het Besluit huurprijzen woonruimte via het Besluit betaalbare huur. In het Besluit huurprijzen woonruimte is namelijk het WWS opgenomen. De wijzigingen die met het wetsvoorstel betaalbare huur worden doorgevoerd zijn onlosmakelijk verbonden met de wijzigingen die worden doorgevoerd in het Besluit betaalbare huur.

De Afdeling advisering van de Raad van State heeft er begrip voor dat de huurprijzen voor sociale huurwoningen met dit wetsvoorstel dwingend worden voorgeschreven. De Afdeling merkt op dat de hoge huren worden veroorzaakt door de schaarste in het aanbod terwijl de vraag aanhoudend groot is. De regering besteedt onvoldoende aandacht aan de dieperliggende oorzaken van deze schaarste, die ook verband houden met de andere segmenten van de woningmarkt. De Afdeling adviseert daarom in de toelichting in te gaan op de oorzaken van de schaarste in de vrije huursector en hoe dit wetsvoorstel daarop inwerkt. De Afdeling wijst daarnaast op een aantal te verwachten neveneffecten van de regulering van de middenhuur. De beperkte doorstroommogelijkheden leiden tot het reële risico dat het positieve effect voor huurders slechts eenmalig is en er voor nieuwe toetreders op de middenhuurmarkt per saldo weinig verandert. Daarmee worden de problemen die we al kennen uit de sociale huur ook hier geïntroduceerd, zoals wachtlijsten en scheefwonen, aldus de Afdeling. Ook vermindert de regulering de mobiliteit op de arbeidsmarkt. De toelichting zou onvoldoende aandacht besteden aan deze effecten. Verder maakt de Afdeling opmerkingen over de effectiviteit van de voorgestelde regulering van de vrije huursector. Deze zou de investeringsbereidheid onder druk zetten, waardoor een deel van de verhuurders de huurwoningen verkopen (‘uitponden’) en nieuwbouwprojecten opnieuw worden bezien. Beide gevolgen – uitponden en minder nieuwbouw – betekenen dat het aanbod vermindert. Dat is uiteindelijk weer nadelig voor mensen die willen huren en heeft bovendien negatieve gevolgen voor de doorstroming op de woningmarkt als geheel. De regering motiveert volgens de Afdeling niet overtuigend dat de voorgestelde regulering niettemin effectief zou zijn en dat risico’s voldoende zijn ondervangen. Deze motivering van de geschiktheid en noodzakelijkheid van de maatregel, is ook nodig ter rechtvaardiging van de inmenging in het eigendomsrecht van verhuurders en investeerders. In verband hiermee adviseert de Afdeling om het wetsvoorstel nader te bezien.

Kamerstukken