De Uitspraak: Mag een corporatie een huurder dwingen van een rechtszaak af te zien?

Mag een corporatie op hennepteelt betrapte huurders dwingen van een rechtszaak af te zien?

De Zaak.

Een alleenstaande man met kinderen gebruikt zijn huurwoning om hennep te telen. De politie neemt 110 planten in beslag – een slaapkamer was ingericht als kwekerij. De man en zijn gezin gebruikten de woning verder niet. De woningcorporatie wil van het huurcontract af.

Wat staat er in het contract?

‘Het is niet toegestaan in het gehuurde hennep te kweken’. De corporatie mag ‘bij ernstige verdenking’ zonder toestemming van de huurder het huis controleren. Als er hennep wordt gekweekt wordt de huurovereenkomst beëindigd. Dat kan vrijwillig en onvrijwillig. De huurder krijgt de gelegenheid om zelf op te zeggen. Dan wordt hij daarna voor twee jaar uitgesloten van een nieuwe huurwoning. Weigert de huurder en komt er een rechtzaak van, dan wordt de huurder vijf jaar uitgesloten van een volgende woning.

Dat geldt dan meteen voor àlle woningcorporaties in zijn woonplaats. Tussen de corporaties, politie, energiebedrijf en het parket is een afspraak dat er personalia worden uitgewisseld van ‘hennephuurders’. Eénmaal uitgezet kunnen zij zich wel weer inschrijven als woningzoekende bij een corporatie. Maar zij kunnen dan twee (of vijf) jaar niet reageren op woningaanbod via woningnet.nl

Waar gaat deze zaak over?

De corporatie wil binnen vijf dagen ontbinding van het huurcontract en de sleutels retour. De huurder wil niet op de zwarte lijst van de woningcorporaties komen. Het doorgeven van zijn naam vindt hij onrechtmatig. Als dat is gebeurd moet dat ongedaan worden gemaakt. Hij erkent met de hennepteelt een fout te hebben gemaakt, maar vindt uitzetting een te zware straf. Hij zegt geen stroom te hebben afgetapt of overlast te hebben veroorzaakt en altijd een nette huurder te zijn geweest. Verder meent hij als ‘schrijnend geval’ niet uitgesloten te mogen worden.

Wat zegt de rechter?

Over het rechtmatig opzeggen van het contract is geen twijfel. De huurder zat fout. Hij nam onverantwoorde risico’s op brand, stank- en wateroverlast. Zelf verbleef hij er niet. Dus dat deed hij dan vooral de buren aan. De man nam alle risico’s doelbewust – dus ook op het verlies van het huurcontract.

Ook tegen een wachtperiode voor een nieuw contract heeft de rechter geen bezwaar. De corporatie heeft dat nodig om een geloofwaardig anti-hennep beleid te kunnen voeren. Alleen mag die termijn niet langer zijn dan twee jaar. Een langere uitsluiting van vijf jaar als het een rechtszaak wordt, is ‘onjuist’. Een corporatie mag huurders niet bestraffen omdat ze toegang tot de rechter zoeken. Dat is een burgerrecht uit art. 6 van het Europese mensenrechtenverdrag.

De huurder krijgt ook gelijk in zijn bezwaar tegen het uitwisselen van zijn persoonsgegevens tussen corporaties onderling. Hennepteelt is strafbaar. Als corporaties met elkaar uitwisselen wie er voortaan een paar jaar voor straf moet wachten, dan zijn dat strafbare persoonsgegevens. Daarvoor hebben de corporaties geen toestemming gevraagd noch gekregen. De personalia van de huurder moeten daarom worden geschrapt. De huurder krijgt daarom een wachttijd van twee jaar, beperkt tot deze ene corporatie.


Lees de uitspraak (LJN BZ7896 ) hier

Deze Uitspraak is ook te lezen op Recht en Bestuur.


Bron afbeelding: Edward the Bonobo

Folkert Jensma

Naam auteur: Folkert Jensma
Geschreven op: 2 mei 2013

Juridisch redacteur, commentator en blogger bij NRC

Reageer op dit artikel
















Even geduld a.u.b.

Reacties

John van der Gaay schreef op :
Hij had 110 planten in zijn bezit, dat zijn er 105 meer dan gedoogd worden. Ik vraag me af hoe sterk een woningcorporatie staat als de totale hoeveelheid planten zich binnen de gedoogzone bevindt.

Niet geheel on topic maar wel interessant is dat maar heel weinig mensen weten dat het kweken van wiet “in de volle grond die kennelijk bestemd is voor het kweken van zaad” in Nederland volledig is toegestaan. Je kunt er het wetboek of de website van justitie op naslaan.

Reinier Bakels schreef op :
Het zou de analyse duidelijker maken als het strafbare karakter van de hennepteelt los wordt gezien van het veroorzaken van gevaar en overlast. Ook zonder strafbare feiten te begaan kan een huurder overlast veroorzaken, terwijl anderzijds criminele activiteit helemaal geen overlast hoeft te geven.

Joost Helder schreef op :
@Toon Huydecoper (#1)

U schrijft:
Wat betreft de persoonsgegevens: het “uitwisselen” van gegevens ten aanzien van klanten die wanprestatie hebben gepleegd (…) het heeft er de schijn van dat de rechter hier wél een algemeen verbod aannemelijk heeft geacht, terwijl dat er rechtens dus niet is.

Het verwerken van gegevens ten aanzien van klanten die een wanprestatie hebben gepleegd is inderdaad vaak toegestaan. Het gaat hier echter niet alleen om een wanprestatie, maar ook om strafbaar gedrag, en dan gelden andere regels. Artikel 31 Wbp:

Het College stelt voorafgaand aan een verwerking een onderzoek in indien de verantwoordelijke:(…)
c. voornemens is ten behoeve van derden strafrechtelijke gegevens of gegevens over onrechtmatig of hinderlijk gedrag te verwerken, anders dan in de gevallen genoemd in artikel 22, vierde lid, onderdelen a en b.

De vergelijking met bijvoorbeeld het BKR gaat dus niet op.

@Hein Jan ter Meulen (#3)

U schrijft:
Daar staat echter weer tegenover dat men zich de vraag mag stellen of er wel sprake is van het verwerken van strafrechtelijke gegevens als de corporatie heeft vastgesteld dat de huurder het contract heeft overtreden.

Het gaat niet alleen om strafrechtelijke gegevens, maar ook om gegevens over onrechtmatig of hinderlijk gedrag. Het lijkt mij toch zonder twijfel dat daar sprake van is.

Daarna schrijft u:
En: kunnen de andere convenantpartijen niet worden beschouwd als mede-verantwoordelijken in de zin van de Wbp?

Dat kan, maar dat zou niets uitmaken. Het bestaan van meerdere verantwoordelijken neemt niet weg dat de gegevens door elke verantwoordelijke ten behoeve van derden worden verwerkt. De wetgever heeft deze regeling juist voor verwerkingen als zwarte lijsten in het leven geroepen, waarbij vaak sprake is van meerdere verantwoordelijken voor één gegevensverwerking. Om dan op basis daarvan van de voorafgaande controle af te zien zou ook ingaan tegen de bedoeling van de wetgever.

Hein Jan ter Meulen en Tanja de Groot schreef op :

Woningcorporaties strijden al jaren tegen de illegale hennepteelt in hun woningen. Dit doen zij onder meer door verbodsbepalingen in de huurovereenkomst, informatieverstrekking aan huurders over de gevolgen van hennepkweek en een streng lik-op-stuk beleid. Ondanks deze waarschuwingen en de vele rechterlijke uitspraken waarin de huurder tot ontruiming werd veroordeeld, komt thuisteelt nog veel voor. Vandaar dat gemeenten, energiebedrijven, politie en woningcorporaties in veel regio’s de handen ineen geslagen hebben en hun strijd tegen de hennepteelt hebben vastgelegd in een hennepconvenant, met als doel bestrijding van de hennepteelt door onderlinge samenwerking en informatie-uitwisseling. Door hennepkwekende huurders in het convenant voor een aantal jaar uit te sluiten van de (sociale) woningmarkt, voeren corporaties bovendien een sterk ontmoedigingsbeleid.

Een dergelijke uitsluitingsclausule is niet onrechtmatig. Eerder al oordeelde het gerechtshof ’s Hertogenbosch dat de aanwezigheid van een hennepkwekerij in een eerdere woning, voor de woningcorporatie een ‘redelijke en objectieve’ rechtvaardiging vormt om gedurende enige tijd een nieuwe huurovereenkomst aan de betrokken (ex)huurder te weigeren. In dat geval werd een termijn van drie jaar redelijk bevonden, overeenkomende met de gemiddelde lengte van de inschrijvingstermijn als woningzoekende in de betreffende regio. Hetzelfde geldt voor huurders die zijn ontruimd wegens huurschuld en/of overlast.

Zo oordeelde het gerechtshof Arnhem reeds in 1985 dat een woningcorporatie een huurder die wegens huurschuld was ontruimd, geen andere woonruimte hoeft te verstrekken zolang geen redelijke afbetalingsregeling met betrekking tot deze huurschuld was getroffen. Daarbij werd geen nadere termijn gesteld. Alhoewel de maatschappelijke verantwoordelijkheid van een woningcorporatie extra zorgvuldigheid met zich brengt (en daardoor mogelijk ook beperkingen voor de woningcorporatie) staat contractsvrijheid voorop. Slechts in specifieke bijzondere omstandigheden handelt een corporatie in strijd met de maatschappelijke zorgvuldigheid door geen huurcontract te sluiten met een kandidaat huurder.

Voor de Groningse kantonrechter was het echter een stap te ver om -als het gaat om de duur van de uitsluiting- een onderscheid te maken tussen hennepkwekende huurders die vrijwillig de huur hebben opgezegd en huurders van wie de huur door een rechterlijk vonnis is beëindigd. Een dergelijk beleid zou wel eens in strijd kunnen zijn met (de achtergrond van) art. 6 EVRM, welk artikel het recht op een effectieve toegang tot de rechter waarborgt.

Artikel 6 EVRM is een Europees grondrecht dat in de klassieke visie bedoeld is ter bescherming van de burger tegen de staat. Dat betekent dat in privaatrechtelijke verhoudingen (in casu huurder ten opzichte van verhuurder) geen beroep op het grondrecht kan worden gedaan. Juridisch vertaald: aan artikel 6 EVRM komt geen directe horizontale werking toe. Grondrechten kunnen soms wel indirect een rol spelen. Zo kan rechter op grond van redelijkheid en billijkheid (in een belangenafweging) de waarden die aan het grondrecht ten grondslag liggen, in zijn uitspraak meenemen. Of daarvan in dit geval wel of niet sprake is, is voor meerdere uitleg vatbaar. Zo had de betrokken woningcorporatie er ook voor kunnen kiezen om de minimale uitsluitingstermijn op een langere periode te stellen. Eerder (zie hiervoor hof Den Bosch) werd door de rechter een termijn van drie jaar redelijk gevonden. En een termijn van vijf jaar hoeft ook niet onredelijk te zijn, zeker niet als de gemiddelde inschrijvingstermijn daarmee overeenkomt.

Op dit terrein hebben woningcorporaties een redelijke vrijheid van handelen. In onderhavig geval was in het convenant de betreffende afspraak wat ongelukkig omschreven door uit te gaan van minimaal twee jaar met als verzwaring een termijn van vijf jaar indien de betrokken huurder zich eerst tot de rechter zou wenden. Kennelijk heeft de woningcorporatie hierbij ook andere afwegingen gemaakt, zoals de heersende jurisprudentie die er op neer komt dat bij de aanwezigheid van een hennepkwekerij nagenoeg standaard de huurovereenkomst wordt ontbonden en de huurder tot ontruiming wordt veroordeeld. Mede gelet op de daaraan voor beide partijen verbonden proceskosten heeft de betrokken woningcorporatie kennelijk willen voorkomen dat door huurder ondoordacht een procedure aanhangig zou worden gemaakt.
Toegegeven kan worden dat vanwege de wat ongelukkig gekozen redactie in onderhavig geval de indruk wordt gewekt dat daardoor mogelijk sprake zou zijn van een extra ‘punitief’ karakter (te weten bij een keuze voor een procedure, een extra wachttijd van drie jaar) dat inderdaad op gespannen voet staat met de achtergrond van artikel 6 EVRM. Indien in betreffend convenant echter als uitgangspunt zou zijn gekozen voor een uitsluiting van vijf jaar maar met de toevoeging dat de betrokken huurder deze sanctie kan verlichten tot (bijvoorbeeld) twee jaar indien hij bereid is om zelf de huurovereenkomst op te zeggen, dan komt men waarschijnlijk niet meer aan de toetsing van artikel 6 EVRM toe. Daarbij er van uitgaande dat een termijn van vijf jaar in onderhavig geval redelijk zou zijn.
Opvallend is tenslotte het oordeel van de kantonrechter dat met betrekking tot de verwerking (lees verstrekking) van de strafrechtelijke persoonsgegevens aan de andere convenantpartners, de corporatie een procedurefout heeft gemaakt door niet de procedure te volgen zoals is voorgeschreven in artikel 22 lid 4 resp. artikel 31 Wet Bescherming Persoonsgevens. (WBP). De corporatie had zowel het doel van de gegevensverwerking als het type persoonsgegevens in haar verzoek aan het College Persoonsgegevens dienen te betrekken. Dit is inderdaad een aandachtspunt.
Daar staat echter weer tegenover dat men zich de vraag mag stellen of er wel sprake is van het verwerken van strafrechtelijke gegevens als de corporatie heeft vastgesteld dat de huurder het contract heeft overtreden. En: kunnen de andere convenantpartijen niet worden beschouwd als mede-verantwoordelijken in de zin van de Wbp? Dit zijn vragen die in het vonnis niet tot uiting komen, en in het wellicht in te stellen hoger beroep verder moeten worden uitgezocht.

Mr. T. J de Groot advocaat VBTM Advocaten te Woerden en mr. H.J. ter Meulen, advocaat/adviseur VBTM Advocaten te Best, beide NJB-experts.

Anne Maren Langeloo schreef op :

Rechters in Nederland hebben weinig sympathie voor huurders die hun (sociale) huurwoning gebruiken voor het kweken van hennep. Bij constatering van een professionele hennepkwekerij volgt vrijwel altijd ontruiming. Deze strenge rechtspraak is te begrijpen. De hennep kwekende huurder maakt zich schuldig aan een strafbaar feit en stelt zijn omgeving aan meerdere gevaren bloot. Door het (vaak) illegaal aftappen van stroom voor de lampen ontstaat er een groot brandgevaar. Bijna 30% van alle woningbranden in ons land hebben hiermee te maken. En door het hoge vochtgehalte of het vaak amateuristisch aangelegde irrigatiesysteem neemt de kans op lekkages enorm toe. Naast deze gevaren ondervinden de omwonenden vaak overlast van de hennepkwekerij door de penetrante geur van de planten en/of het zoemende geluid van de mechanische installatie die dag en nacht in bedrijf is. Tot slot kan ook de verhuurder direct worden benadeeld vanwege een hogere verzekeringspremie en boetes opgelegd door de gemeente.

Woningcorporaties voeren een streng beleid tegen hennepkweek. Het wordt huurders bij het aangaan van de huurovereenkomst duidelijk gemaakt dat het telen, bereiden en verwerken van hennepproducten in de woning niet wordt getolereerd. Vaak worden ook contractuele boetes op overtreding van dit verbod opgelegd. In alle delen van het land sluiten woningcorporaties convenanten met de politie, gemeente, energiebedrijven en andere woningcorporaties, waarin afspraken worden gemaakt over de aanpak van hennepteelt. De afspraak dat een huurder na ontmanteling van een hennepkwekerij en ontruiming van de woning voor een bepaalde periode op een zwarte lijst komt te staan is niet ongebruikelijk. Deze huurder komt niet meer voor een (sociale) huurwoning van één van de bij het convenant aangesloten woningcorporaties in aanmerking. Gezien het hoge percentage recidivisten bij dit soort strafbare feiten is dit een begrijpelijke maatregel.

Het Convenant Aanpak Thuisteelt van Hennep, waarbij de Groningse woningcorporatie uit deze zaak was aangesloten, maakte daarin nog een onderscheid. Een betrapte huurder die vrijwillig de huurovereenkomst zou opzeggen, zou voor een periode van twee jaar op de zwarte lijst staan. Maar een huurder die dit weigerde en het liet aankomen op een juridische procedure, had voor een periode van vijf jaar een kruisje achter zijn naam. De gedachte hierachter is dat de huurder eieren voor zijn geld kiest en de woningcorporatie geen hoge kosten hoeft te maken voor een juridische procedure waarvan de kosten vaak niet kunnen worden verhaald. Maar de kantonrechter in Groningen vond de periode van vijf jaar onredelijk lang en oordeelde bovendien dat het gemaakte onderscheid in strijd was met het recht op een eerlijk proces. Het beleid kwam er volgens de kantonrechter feitelijk op neer dat een huurder wordt bestraft voor het uitlokken van een rechterlijk oordeel en dat leek haar niet juist.

Het recht op een eerlijk proces staat beschreven in artikel 6 EVRM. Een onlosmakelijk onderdeel daarvan is het recht op toegang tot een rechter. Dat recht wordt geschonden als bijvoorbeeld onaanvaardbare druk wordt uitgeoefend om af te zien van een proces. Nu klinkt het wel zwaar om de afspraak uit het convenant te bestempelen als het “uitoefenen van onaanvaardbare druk”, maar ik kan de gedachte van de kantonrechter wel volgen. De huurder moet de keuze hebben om zijn kant van het verhaal voor te leggen aan de rechter, hoe minimaal zijn kans op succes op voorhand ook lijkt.

De Groningse woningcorporatie is met deze uitspraak natuurlijk niet zo blij. Zij moet dure ontruimingsprocedures starten, terwijl de uitkomst vaak al vaststaat en zij de kosten niet op de huurder kan verhalen omdat de huurder met de noorderzon is vertrokken of een ‘kale kip’ is. Zij zal dus een ander middel moeten inzetten om de hennepkwekende huurder te verleiden om de huurovereenkomst vrijwillig te beëindigen. Bijvoorbeeld door de contractuele boete die verschuldigd is wegens de overtreding van het verbod op het kweken van hennep bij vrijwillige opzegging kwijt te schelden. Een minder sterk middel, maar die de toets van artikel 6 EVRM zeker zal doorstaan.

Mr Anne Maren Langeloo is advocate bij Unger Hielkema advocaten in Amsterdam en NJB-expert.

Toon Huydecoper schreef op :

Wat betreft de persoonsgegevens: het “uitwisselen” van gegevens ten aanzien van klanten die wanprestatie hebben gepleegd, bijvoorbeeld in de vorm van plaatsing op een “zwarte lijst”, is in verschillende contexten (niet on)geoorloofd (geacht). Een bekend voorbeeld vormt de plaatsing op de lijsten van het BKR, in gevallen van wanbetaling in financieringssituaties. Aan deze praktijk zijn aanzienlijke restricties/waarborgen verbonden, maar er geldt geen regel dat die praktijk persé ongeoorloofd is. Of er in dit geval aan de toepasselijke restricties/waarborgen werd voldaan, kan ik aan de hand van de summiere casusgegevens niet beoordelen (die beoordeling zou trouwens specialistische kennis vergen die ik niet bezit); maar het heeft er de schijn van dat de rechter hier wél een algemeen verbod aannemelijk heeft geacht, terwijl dat er rechtens dus niet is.

Wat betreft de extra wachttijd voor huurders die het op een procedure laten aankomen: ongetwijfeld weegt het recht op toegang tot de rechter dat art. 6 EVRM waarborgt hier mee, en weegt dat zwaar. Dat recht is echter, zeker in de verhouding tussen contracterende rechtsgenoten, niet alleenzaligmakend – denk aan de geoorloofde praktijk om bij overeenkomst de rechter uit te schakelen en voor arbitrage of (andere) alternatieve geschilbeslechting te opteren. Binnen zekere grenzen is contractuele beperking van de toegang tot de rechter dus geoorloofd.
In het onderhavige geval wordt de huurder de toegang tot de rechter niet onmogelijk gemaakt, maar wordt het de huurder aanmerkelijk onaantrekkelijker gemaakt, daarvoor te kiezen.
Verhuurders zijn in het geheel niet verplicht om wegens wanprestatie ontruimde huurders opnieuw te accepteren, op welke termijn dan ook; het wél bieden van die kans is dus een vrij vergaande tegemoetkoming aan de wanpresterende huurder. Het valt dan niet zo makkelijk in te zien waarom huurders recht zouden kunnen doen gelden op een extra marge van tegemoetkomendheid, ook als zij de verhuurder voor extra lasten plaatsen.
Wanneer men het tegengaan van hennepteelt door huurders in gehuurde woningen als een wezenlijk maatschappelijk belang beoordeelt – of dat zo moet worden beoordeeld is een vraag waar ik mij niet over uitspreek, maar “de overheid” lijkt daar in het algemeen wel van uit te gaan –, zijn alle belemmeringen die men aan een anti-hennepteelt beleid in de weg legt, tegen dat belang af te wegen; zo te zien is dat in de beslissing van de rechter in dit geval niet gebeurd.
Tegemoetkomendheid aan wanpresterende huurders gaat noodzakelijkerwijs ten koste van anderen die voor hun woonruimte op de verhurende corporatie zijn aangewezen: naarmate aan de wanpresterende huurders meer tegemoet wordt gekomen, wordt de beschikbaarheid van woonruimte voor anderen die op de wachtlijst staan kleiner. Ook in dat opzicht valt moeilijk in te zien waarom de wanpresterende huurder op tegemoetkomendheid aanspraak zou mogen maken (en anderen dus langer op hun beurt zouden moeten wachten). Ook aan die wegingsfactor lijkt de rechter weinig aandacht te hebben besteed – iets wat overigens in rechterlijke oordelen in woonruimte-ontruimingszaken vaak valt te constateren.

In de beide genoemde opzichten vind ik de beslissing van de rechter dus bepaald aanvechtbaar.

Toon Huydecoper is advocaat-generaal bij de Hoge Raad en NJB-expert.

Agenda

Afbeelding

Ontmoet vakgenoten en bespreek actuele onderwerpen in de LinkedIn-groep van het Nederlands Juristenblad.

 

 



Lees en doorzoek het NJB online in Navigator

Inloggen

U maakt gebruik van een verouderde browser

Het gebruik van een verouderde browser maakt uw computer onveilig en tevens ongeschikt voor het optimaal raadplegen van deze website.

De website van het NJB - Nederlands Juristenblad is namelijk geoptimaliseerd voor een nieuwere versie van uw browser.
In de meeste gevallen waarin het fout gaat, betreft dit het gebruik van de Internet Explorer browserversie 7 of 8.
Deze website is geoptimaliseerd voor Internet Explorer 9 en hoger, Google Chrome, Safari en Firefox.

Bekijk hier of er een nieuwere versie van uw browser beschikbaar is.