De Uitspraak: Mag een zoon (56) het huurcontract van moeder overnemen bij haar dood?

Mag het kind het huurcontract van de ouder overnemen als die overlijdt?

De Zaak.

Een 94-jarige weduwe overlijdt in een verpleeghuis, enige maanden na haar vertrek uit haar huurwoning. Zij woonde daar ‘vele decennia’ met haar eerder overleden man en haar jongste zoon, voor een maandbedrag van 277,64 euro. Er is geen schriftelijk huurcontract. De moeder was de huurder. De eigenaar van het huis wil het huis niet door verhuren aan de zoon en wil het huis leeg terug. De kantonrechter gaf de verhuurder gelijk, even als het gerechtshof. De zoon probeert nu in cassatie de Hoge Raad te overtuigen.

Waarop baseert de zoon zijn aanspraak?

In art 268 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek staat het recht om huurder te worden voor degene die „in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijk huishouding heeft gehad”. De zoon zegt dat hij daaraan voldoet.

Waaruit blijkt dat?

Nadat hij meerderjarig werd is de zoon gedurende 38 jaar bij zijn ouders blijven wonen. Hij is dus inmiddels 56. Hij voert aan „dat hij samen met zijn moeder de woonkamer gebruikte, zij daar onder andere samen televisie keken, samen de maaltijden gebruikten en elkaar verzorgden. Eerst de zorg van de moeder voor de zoon en toen dat niet meer ging heeft hij voor zijn moeder gezorgd. Zij takelde steeds verder af en hij heeft haar steeds meer taken uit handen genomen.” De zoon zegt ook ‘klusjes’ te hebben gedaan en met zijn moeder ‘dingen te hebben ondernomen’. Maar hij betaalde kennelijk niet mee aan de huur of aan het huishouden. De financiële zaken van zijn moeder werden behartigd door haar haar bewindvoerder, haar schoondochter. Die overigens naast haar woonde.

Wat vindt het Hof hiervan?

Voor een ‘duurzame gemeenschappelijke huishouding’ is toch meer nodig. Eigenlijk is de zoon steeds het kind in huis gebleven. De man heeft zich vooral láten verzorgen. Klusjes in huis doen en samen iets ondernemen, spreekt dat ook niet tegen. Van ‘wederkerigheid’ is te weinig sprake geweest om van een duurzame gemeenschappelijke huishouding te kunnen spreken. Dus mag hij de huur ook niet voortzetten.

Is de Hoge Raad het daarmee eens?

Zeker. Als een meerderjarig kind bij zijn ouders blijft is dat doorgaans een ‘aflopende situatie’. Alleen in bijzondere omstandigheden kan er een duurzame gemeenschappelijke huishouding worden aangenomen. Het Hof heeft verder keurig naar alle feitelijke omstandigheden in deze zaak gekeken en die goed gemotiveerd en voldoende begrijpelijk afgewogen. De zoon mag dus niet het huurcontract overnemen.

De uitspraak (ECLI:NL:HR:2014:93) is hier te vinden.

Deze Uitspraak is ook te lezen op Recht en Bestuur.

Bron afbeelding: www.deleeuwvanputten.nl


Folkert Jensma

Naam auteur: Folkert Jensma
Geschreven op: 17 februari 2014

Juridisch redacteur, commentator en blogger bij NRC

Reageer op dit artikel
















Even geduld a.u.b.

Reacties

Frits Jansen schreef op :
Wat helemaal onderbelicht blijft is dat mensen die tientallen jaren een woning huren daar door huurbescherming een prijs voor betalen die ver onder de marktprijs ligt. Aan de andere kant zal de verhuurder als zo'n huurder overlijdt of verhuist sterk in de verleiding komen de huurprijs drastisch te verhogen - of de woning helemaal niet meer te verhuren maar te verkopen, omdat dit meer opbrengt met minder risico.

Deze praktijk had aanleiding kunnen zijn art. 7:268 BW wat soepeler te interpreteren.
Martine ter Voorde schreef op :

Had ik de uitkomst in deze zaak vooraf moeten voorspellen, dan zou ik hebben gemeend dat de zoon na het overlijden van zijn moeder de huur had mogen voortzetten. Natuurlijk met het nodige voorbehoud, zoals een verstandig jurist betaamt maar toch… De lange duur van de samenleving tussen moeder en zoon – 58 jaar- gaf voor mij de doorslag. In drie instanties besliste de rechter in dit geval echter anders, met een opmerkelijke overweging .

Het moge duidelijk zijn dat de wetgever het woongenot van de huisgenoot van de huurder die overlijdt niet in alle gevallen wil beschermen. Daarbij moet worden bedacht dat niet alleen het woonbelang van de huisgenoot in het geding is, maar ook het belang van de verhuurder om zelf te bepalen aan wie hij de woning verhuurt. Een woningcorporatie zal in het belang van een evenwichtige verdeling van woonruimte de woning na overlijden van de huurder willen verhuren aan een woningzoekende die volgens de wachtlijst aan de beurt is, niet aan een toevallige huisgenoot. De verhuurder zal na overlijden van de huurder mogelijk willen investeren in het gehuurde om bij nieuwe verhuur een beter rendement uit de woning te halen.

Welke huisgenoot wordt beschermd als de huurder overlijdt? Dat is de echtgenoot of de geregistreerd partner van de huurder, maar ook degene die tijdens het leven van de huurder het medehuurderschap heeft verkregen. Na het overlijden van de huurder mogen deze huisgenoten de huurovereenkomst als huurder zonder meer voortzetten. Daarnaast komt bescherming toe aan de huisgenoot die geen medehuurder is, maar wel hoofdverblijf heeft in het gehuurde en een duurzame gemeenschappelijke huishouding had met de overleden huurder. Deze huisgenoot kan binnen zes maanden na het overlijden van de huurder de rechter te vragen om te bepalen dat hij de huurovereenkomst als huurder mag voortzetten (artikel 7:268 lid 2 BW).

Na het overlijden van zijn moeder deed de zoon hierop een beroep bij de rechter. De particuliere verhuurder wilde het gehuurde leeg terug. Omdat van andere afwijzingsgronden geen sprake was spitste de zaak zich toe op de vraag of de zoon een duurzame gemeenschappelijke huishouding had met zijn moeder. Dat is geen scherp omlijnd begrip. Het kan zich in vele varianten voordoen en zoals vaker moeten alle omstandigheden van het geval bij de beoordeling worden meegewogen.

Al in 1982 overwoog de Hoge Raad dat in normale gevallen tussen ouder en kind sprake is van een ‘aflopende samenlevingssituatie’. Kinderen vliegen uit en verlaten op zekere leeftijd het nest. Van een duurzame gemeenschappelijke huishouding is daarom geen sprake. Slechts onder bijzondere omstandigheden kan dat anders zijn. Over de uitzondering op de regel bestaat een uitgebreide casuïstiek. De duurzaamheid wordt dikwijls aangenomen wanneer sprake is van een vanaf zijn geboorte inwonend kind dat ook op meer gevorderde leeftijd bij zijn ouders is blijven wonen. De verwachting ten aanzien van het uitvliegen is dan minder realistisch. Een bepaalde vaste leeftijdsgrens wordt niet gehanteerd, maar als het kind ouder is dan 35 jaar dan wordt de vordering om de huur te mogen voortzetten in de praktijk dikwijls toegewezen. Vandaar mijn voorspelling.

Wat ging er in deze zaak dan mis voor de zoon die inmiddels na 58 jaar nog steeds inwoonde bij zijn moeder? Naast het feit dat de zoon niet kon aantonen dat hij financieel bijdroeg, was de belangrijkste overweging van het Hof ‘het gebrek aan wederkerigheid’ in de onderlinge relatie tussen moeder en zoon. De zoon zou zich in de afgelopen decennia met name hebben laten verzorgen door de moeder. In feite was hij nog steeds het ‘kind’ in huis gebleven. Deze omstandigheid zou duiden op de afwezigheid van een gemeenschappelijke huishouding, in die zin dat de zoon niet samen met zijn moeder een huishouding voerde, aldus het Hof.

Dat de taakverdeling tussen twee samenwonende volwassenen binnen een huishouden doorslaggevend is voor de aanname van een gemeenschappelijke huishouding, is opmerkelijk en nieuw. De overweging van het Hof roept ook vragen op. De samenleving tussen ouders en jonge of jongvolwassen kinderen wordt in de regel gezien als een gemeenschappelijke huishouding . Alleen omdat het duurzame karakter ontbreekt -de verwachting is immers dat de kinderen zullen uitvliegen- voldoen zij niet aan de voorwaarde om de huur te mogen voortzetten na overlijden van de ouder die de woning huurt. Maar als een kind níet uitvliegt, zoals het geval van de 58-jarige zoon, is de taakverdeling dan nog een factor van belang? Ik zou menen van niet. Van een aflopende samenleving is dan toch geen sprake meer, terwijl aan de wijze van samenleven in al die jaren niets is veranderd in de visie van het Hof. En als de taakverdeling van belang is, hoe moet daar dan naar worden gekeken? Waarom zou het feit dat je je graag laat verzorgen een contra-indicatie zijn voor een gemeenschappelijke huishouding. Eerder zou men het omgekeerde verwachten. In de gegeven omstandigheden is het bijna onvoorstelbaar dat er géén gemeenschappelijke huishouding wordt aangenomen. Een zoon die 58 jaar met zijn moeder samenleeft, door haar wordt verzorgd en zich kennelijk ook graag laat verzorgen, die samen met haar de maaltijd geniet, die klussen doet in de woning…wat is daar niet wederkerig aan?

Ondertussen is met deze uitspraak wel een oplossing gegeven voor een onderliggend probleem, namelijk het belang van de verhuurder bij een lege oplevering om een beter rendement te kunnen verkrijgen. Als gevolg van de zeer lange duur van de huurovereenkomst – meer dan 58 jaar – was de huurprijs inmiddels laag, namelijk € 277,64 per maand. Zou de zoon hebben mogen voortzetten dan zou de verhuurder gedurende nog vele jaren een zeer laag rendement houden, zeker als de zoon dezelfde gezegende leeftijd als zijn moeder zou bereiken. Maar formeel zou dit in de beslissing geen rol mogen spelen.

Het is wel prettig dat uitspraken anoniem worden gepubliceerd. Je zult als 58-jarige maar worden afgeschilderd als een groot kind. Ik zag even Van Kooten en de Bie voor mij in de rol van moeder en zoon.

Martine ten Voorde is advocaat in Utrecht, gespecialiseerd in onder meer huurrecht, en NJB-expert.

Fokko Oldenhuis schreef op :

Voorzetting huur?
57-jarige inwonende zoon doet een vergeefse poging om de huurovereenkomst voort te zetten na het overlijden van zijn 94- jarige moeder.

1.Wie een koopovereenkomst met een huurovereenkomst vergelijkt ziet meteen het verschil. Huur is - anders dan koop - een duurovereenkomst. Huur van woonruimte is bedoeld om de ander duurzaam onderdak te verschaffen. Die sociale insteek kleurt de uitleg van de overeenkomst. Een tweede verschil is dat naast de huurder zelf, de woning vaak bestemd is om duurzaam onderdak te bieden aan andere personen, die weliswaar geen contractspartij zijn, maar even belangrijk zijn als de huurder zelf. Denk maar aan de echtgenote van de huurder; degene die met de huurder samenwoont ,de vrijgezelle broer van de huurder, die samen met zijn broer de ouderlijke boerderij runt. Als over het einde van zo’n huurovereenkomst een geschil ontstaat, zul je bij de afweging van de wederzijdse belangen niet alleen moeten letten op de contractspartijen, maar ook de ‘achterban’ van de huurder moeten meenemen. In de samenleving anno 1838, waarin het (oude) BW ontstond, beperkte men zich tot het belang van beide contractspartijen.
Overziet men de huurregelingen vanaf 1838 tot 2003 (Invoering van titel 7.4 van Boek 7 BW) dan heeft de Nederlandse wetgever steeds meer oog gekregen om personen die naast de huurder duurzaam in de woning verblijven, zoals de echtgenoot, de samenwonende partner en soms ook het thuiswonende (volwassen) kind, ‘recht van spreken’ te geven. Zij mogen binnen de regels van het huurrecht, hetzij ‘tijdens de rit’, hetzij aan het ‘einde van de rit’, over de voortzetting van de huurovereenkomst meebeslissen. Als die groep te groot wordt, komt het belang van de verhuurder in de knel: het gaat in het recht om het zoeken van een balans. En daarmee zijn we bij de kern van het spraakmakende arrest HR 17 januari 2014,ECLI: NL:2014:93, RvdW 2014/163 (Voortzetting Huur 59- jarige zoon).

2.De zoon woont vanaf zijn geboorte in 1953 in het ouderlijk huis te Haarlem. Aanvankelijk met beide ouders; na het overlijden van zijn vader, samen met zijn moeder. Juli 2010 - kort nadat zij in een verzorgingstehuis was opgenomen - overlijdt moeder op 94- jarige leeftijd. Het huurrecht (art. 7:268 BW) effent het pad voor huisgenoten, die in het gehuurde achterblijven en met de overleden huurder een duurzaam gemeenschappelijk huishouding voerden, om de status van huurder te krijgen. De zoon maakt van zijn recht gebruik. Hij moet evenwel in die procedure aantonen dat hij met zijn moeder een duurzaam gemeenschappelijk huishouding heeft gehad. De beantwoording van die vraag vormt de kern van dit arrest. Kantonrechter en Hof beantwoorden die vraag ontkennend: de 57- jarige zoon, die vanaf zijn geboorte met zijn moeder de woning bewoonde, had - naar het oordeel van beide feitelijke instanties - met zijn 94-jarige moeder geen duurzaam gemeenschappelijke huishouding. De Hoge Raad casseert niet.
Wie zijn emoties de vrije loop laat is hier snel mee klaar…. als dít niet duurzaam is, wat dan wel? Maar zo eenvoudig ligt dat niet! Het criterium dat de wetgever in dit verband hanteert is tweeledig: duurzaamheid én de aanwezigheid van een gemeenschappelijke huishouding. Ik licht dat toe aan de hand van een tweetal voorbeelden.
- de bewoners leven samen met de huurder duurzaam onder één dak, maar hebben volstrekt gescheiden huishoudens. Denk aan het geval van de inwonende man, die een drukke baan heeft, veel afwezig is, terwijl de verzorging van de vader door een zus geschiedt. Wél duurzaam, maar geen gemeenschappelijke huishouding (HR 1 december 1995, NJ 1996/181).
- het in de woning geboren kind verlaat het ouderlijk huis om elders te studeren, maar keert na voltooiing van de studie - voorlopig - in het ouderlijk huis terug (HR 8 oktober, NJ 2004/658). Een variant hierop is het geval waarin het kind ervoor kiest bij de ouders te blijven wonen, terwijl onduidelijk is of het kind op enig moment de woning zal verlaten. HR 12 maart 1982, NJ 1982/352 geldt hier als richtinggevend, waarin als uitgangspunt heeft te gelden, dat kinderen bestemd zijn om uit te vliegen. Voor beide varianten geldt dat, zo er al sprake is van een gemeenschappelijke huishouding in elk geval die huishouding niet op duurzaamheid is gericht. Dus geen beroep op art.7:268.
Het ‘gekoppeld- criterium’ is vooral bedoeld ervoor te waken dat bepaalde groepen, bijv. jong volwassen kinderen of diegenen die een kortstondig partnerschap met de huurder aangaan, ten onrechte van de door de wetgever ontworpen route zouden profiteren. Aldus zou het vermogensrechtelijk belang van de verhuurder te gemakkelijk worden gefrustreerd.

3.Terug naar de casus. Moeder en zoon gebruikten samen de woonkamer, ze keken samen TV, ze gebruikten samen de maaltijden. Toen moeder aftakelde nam de zoon de verzorging van zijn moeder op zich. Moeder betaalde evenwel altijd de huur. En toen moeder dat niet meer voorelkaar kreeg, nam de schoondochter, die naast hen woonde en bewindvoerder van de moeder was, die taak over. In die zin bleef de zoon, ook toen hij 57 was, ‘kind aan huis’.
Het hof accentueert dat laatste aspect. De jongste zoon bleef altijd kind. Ik citeer: ‘liet zich in de rol van kind door zijn moeder verzorgen’. Het hof zoomt daar nog eens scherper op in: ‘De algehele indruk die het hof heeft gekregen op grond van het over en weer gestelde (…) is dat (eiser) feitelijk steeds het (jongste) kind in huis is gebleven’. Het hof leidt daaruit af dat in dit concrete geval de vereiste wederkerigheid ontbrak. Te weinig aanknopingspunten om tot een duurzaam gemeenschappelijke huishouding in de zin van art.7:268 BW te concluderen, aldus het hof.
Ik heb met verbazing die motivering gelezen. In de kern verwijt het hof de 57- jarige zoon dat hij steeds ‘in de rol van kind’ is gebleven. Daar ligt meteen mijn moeite met deze beslissing. Uit de uitzonderlijk lange duur van het samenwonen vloeit naar mijn overtuiging in dit geval een vermoeden van gemeenschappelijk huishouden voort. Een bevestiging daarvan blijkt uit het feit dat de zoon, ondanks dat hij in de ogen van de moeder kind is gebleven, zijn aftakelende moeder is gaan verzorgen. Zijn moeder laat dat toe. Ik zeg dat met nadruk; bij sommige moeders brand je de bazigheid juist jegens hun inwonende kinderen er nooit meer uit, totdat de dood erop volgt. In zo’n context - Vermeer had er een stilleven aan kunnen wijden - moet je je speurtocht naar wederkerigheid en verschuiving van rolpatronen opgeven. A-G Wissink (Contrair), merkt zeer terecht op dat het recht zich niet behoeft te bekommeren over de specifieke rolverdeling die twee in gezinsverband samenlevende volwassen met elkaar hebben afgesproken. Als de duurzaamheid zo zeer overheerst moet je naar mijn oordeel als rechter terugtreden; nog even los van de privacy-aspecten. Ik begrijp best dat het Hof in lijn met het arrest uit 1982 volwassen kinderen die er voor kiezen thuis te blijven wonen weg wil houden van de route van art.7:268. In het arrest van de Hoge Raad wordt dát aspect met verwijzing naar ‘1982’ ook benadrukt en in aansluiting daarop overwogen dat de door het hof genoemde argumenten om geen duurzaam gemeenschappelijke huishouding aan te nemen de toets der kritiek konden doorstaan. Ik veroorloof mij op te merken dat het feit dat de Hoge Raad niet casseert, niet meebrengt, dat de door het hof gekozen uitleg in de ogen van de hoogste rechter de enige juiste uitleg is, althans kan zijn.
In de onderhavige zaak was naar mijn overtuiging dát omslagpunt in het zicht van de AOW- gerechtigde leeftijd wél bereikt en lijkt me het vermogensrechtelijk belang van de verhuurder te licht.

Fokko Oldenhuis is hoofddocent vermogensrecht, hoogleraar religie en recht in Groningen en NJB-expert.



Lees en doorzoek het NJB online in Navigator

Inloggen

Agenda

Afbeelding

Ontmoet vakgenoten en bespreek actuele onderwerpen in de LinkedIn-groep van het Nederlands Juristenblad.

 

 

U maakt gebruik van een verouderde browser

Het gebruik van een verouderde browser maakt uw computer onveilig en tevens ongeschikt voor het optimaal raadplegen van deze website.

De website van het NJB - Nederlands Juristenblad is namelijk geoptimaliseerd voor een nieuwere versie van uw browser.
In de meeste gevallen waarin het fout gaat, betreft dit het gebruik van de Internet Explorer browserversie 7 of 8.
Deze website is geoptimaliseerd voor Internet Explorer 9 en hoger, Google Chrome, Safari en Firefox.

Bekijk hier of er een nieuwere versie van uw browser beschikbaar is.