De Uitspraak: Hoe houd je de buurman in toom die een gat in de tussenmuur hakt?

Hoe houd je een buurman in toom die een gat in de tussenmuur hakt en dan woedend bij jou binnen stapt?

De Zaak.

Een stel koopt in augustus van dit jaar een deel van een onlangs gesplitste woning. Aan de andere kant woont een gescheiden vrouw met twee kinderen. Alles lijkt in orde, maar op een kwade dag hakt de ex van de buurvrouw met een voorhamer in de tussenmuur een groot gat, stapt er doorheen en verklaart dat het hele pand van hem is. En ook altijd geweest is. En dat de nieuwe eigenaren moeten ophoepelen. Het stel slaat op de vlucht. De man doet aangifte bij de politie wegens bedreiging. De vrouw spant een kort geding aan bij de civiele rechter.

Heeft de buurman een punt?

Tot voor kort had hij inderdaad een recht van erfpacht, ook op het adres van de nieuwe buren, maar dat is verlopen. Er zijn tussen de buurman en de vorige eigenaar, de gemeente Soest meerdere procedures gevoerd, die de buurman allemaal verloor. Hij moest het bouwen van de tussenmuur toelaten, een tuinkas afbreken, een blokhut verwijderen en akkoord gaan met een verbod om het andere pand  te betreden. Dat deed hij ook, waarna de gemeente het pand verkocht. De nieuwe eigenaar liet het verbouwen en verkocht het weer door.

Wat eisen de nieuwe buren? 

Een voorschot op de reparatiekosten, een gebiedsverbod in en rondom de woning en een verplichting voor de buurvrouw om haar ex de toegang  te weigeren. Waarschijnlijk volgt er ook nog een strafzaak: vernieling en bedreiging.

Welke rechtsvragen spelen hier?

Dat je geen gat in de gedeelde muur met de buren mag hakken is juridisch niet ingewikkeld. De civiele rechter noemt dit ‘evident en grof onrechtmatig’. De kwestie zit in het recht op familieleven en het recht om je vrij te mogen bewegen. De boze buurman zegt nog steeds met zijn gezin samen te wonen, wat de rechter overigens betwijfelt. (De man vulde bij zijn aanvraag voor een gratis advocaat in dat hij alleenstaand en alleenwonend is). Maar ook als hij alleen maar op bezoek wil bij zijn gezin, is dat toch een fundamenteel recht. Ook het verplichten van de buurvrouw, die verder niks deed, om haar ex buiten de deur te houden, is stevig.

Hoe weegt de kortgeding rechter dit af?

Op de zitting volhardt de man in zijn wens de woning ‘terug te pakken’. Verder probeerde de man (en zijn advocaat) de rechter te misleiden door niks te vertellen over de eerdere bij de rechter afgedwongen afspraken. ‘Uiterste middelen’ zijn dan ook gerechtvaardigd om deze man in toom te houden. Zijn recht op familieleven (en dat van zijn ex) moet dus wijken voor het recht van de nieuwe eigenaren om rustig te wonen. Gebiedsverbod, toegangsverbod, dwangsom en schadevergoeding worden toegewezen. Als de man nog één keer op het terrein of in het huis van zijn ex komt, kost dat 10.000 euro. Iedere herhaling daarna is dan zeven dagen gijzeling. En de ex moet met nieuwe sloten haar man voortaan buiten de deur houden.


Lees hier de uitspraak (ECLI:NL:RBMNE:2014:4010).


Deze Uitspraak is ook te lezen op Recht en Bestuur.


Bron afbeelding: Kevan

Folkert Jensma

Naam auteur: Folkert Jensma
Geschreven op: 20 oktober 2014

Juridisch redacteur, commentator en blogger bij NRC

Reageer op dit artikel
















Even geduld a.u.b.

Reacties

Nora van Oostrom schreef op :
Een buurman ‘from hell’, zo zou je de ex van de buurvrouw wel kunnen noemen. Een agressieve rouwdouwer die er zelfs na het verliezen van meerdere procedures geen probleem mee heeft om zich met geweld toegang te verschaffen tot de woning die hij als de zijne beschouwt. Dat het zijn woning niet is mag de pret niet drukken: de kersverse eigenaren van de buurwoning worden niet alleen verrast met een gat in de muur maar blijkens de uitspraak ook met zodanige bedreigingen dat zij hun woning niet meer durven betreden.

Naast de vragen die expliciet in de uitspraak aan de orde komen is interessant de vraag hoe lang deze problemen al spelen. Wat wist de verkoper toen hij na verbouwing de woning aan de huidige eigenaren verkocht? En wat moest hij bij de verkoop melden over de buren? Moest hij de kopers wijzen op de vreemde ex van de buurvrouw en de doorlopende problemen die deze met de gemeente had of moesten de kopers zelf onderzoek doen? Als de verkoper zijn mededelingsplicht geschonden heeft dan kan de koper wellicht een beroep doen op dwaling en de koopovereenkomst ontbinden of schadevergoeding eisen.

Dat ook de koper verplichtingen heeft, namelijk een onderzoeksplicht, is duidelijk. Hij die een woning koopt naast een speeltuin of een school mag een bepaalde mate van overlast verwachten. Zolang deze overlast blijft binnen de grenzen van wat in redelijkheid past bij het te verwachten gebruik van een speelveld, kan geen sprake zijn van dwaling. Was echter ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst sprake van (veel) meer dan normaal te achten geluidsoverlast (is bijvoorbeeld de speeltuin een hangplek van een naburige motorclub) en was verkoper hiervan op de hoogte, dan heeft deze een mededelingsplicht. Wanneer buren structureel objectief ernstige overlast veroorzaken, waardoor ernstige afbreuk aan het woongenot wordt gedaan dan zal het huis niet de eigenschappen bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn. Tot de normale eigenschappen van een woonhuis behoort dat het de bewoner een bepaald minimumniveau van, immaterieel, woongenot verschaft. Het gaat dus niet alleen om de fysieke eigenschappen van die woning, maar ook om de factoren die de woonomgeving en daarmee de koopprijs beïnvloeden. Met name als het gaat om feiten waarvan de wetenschap van onmiskenbaar belang is voor het aangaan van de koopovereenkomst, is de verkoper tot mededeling verplicht. Heeft bijvoorbeeld de koper expliciet duidelijk gemaakt dat rust voor hem belangrijk is (zoals in 2008 aan de orde was aan de grachtengordel in Amsterdam), dan moet de verkoper het melden als er factoren zijn die aan de verwachte rust in de weg staan (zoals de vrolijke doch rumoerige activiteiten van het belendende studentenhuis). Of in casu de verkoper op de hoogte was van de situatie is niet uit de casus op te maken: de gemeente heeft verkocht aan iemand die heeft verbouwd en daarna doorverkocht. Of de verkoper er zelf heeft gewoond en bekend was met de buurman en diens activiteiten is dus niet bekend. Maar was hij het wel, dan opent dat nieuwe mogelijkheden voor de koper.

Nora van Oostrom is woordvoerder van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie.
Fokke Fernhout schreef op :
Het privaatrecht is in zekere zin draconisch. Waar de overheid zich gebonden weet door de grondrechten en behoedzaam om moet gaan met de rechten en vrijheden van de burgers, geldt dat in veel mindere mate voor de verhoudingen tussen burgers onderling. Wanneer bijvoorbeeld de deurwaarder vermoedt dat een wanbetalende debiteur een dure ring heeft verborgen in het offerblok van de plaatselijke gereformeerde kerk, dan kan die deurwaarder op basis van een civiel vonnis ook tijdens de eredienst gewoon naar binnen gaan en het offerblok openbreken om te kijken of er wat te halen valt. Dat zou strafrechtelijk of administratiefrechtelijk ondenkbaar zijn.

Dit neemt niet weg dat aan grondrechten een zgn. reflexwerking wordt toegekend. Ook in de onderlinge verhouding tussen burgers kunnen deze grondrechten, zoals in dit geval het recht om te wonen, het recht op bewegingsvrijheid en het recht op het onderhouden van een gezinsleven, een rol spelen. Dit kan van belang zijn bij de afbakening van hun onderlinge rechten en plichten, maar kan ook op de overheid de positieve verplichting leggen om in een rechterlijke procedure de belangen van partijen bij de handhaving van hun rechten onderling af te wegen (zoals het Europese Hof van de Rechten van de Mens besliste in het geval van een inbreuk op de godsdienstvrijheid door een particuliere werkgever, Eweida v Verenigd Koninkrijk, 15 januari 2013, 48420/10).

In zoverre deed de rechter het in dit geval dus goed. Of de uitkomst van deze afweging van belangen ook correct is hangt af van de omstandigheden van het geval. Helaas laat het vonnis wat dat betreft de nodige steken vallen. Bijzonder hinderlijk is dat in ro. 2.7 eerst als feit wordt gepresenteerd dat de boze buurman samen met zijn vrouw en kinderen in het buurpand woont, waarna in ro. 4.8 te lezen valt dat de rechter vindt dat dat juist helemaal niet aannemelijk is geworden. Hoe zit dat nou? Het maakt nogal een verschil bij de beoordeling van de correctheid van de beslissing, met name ten aanzien van de echtgenote van de boze buurman.

Even vervelend is dat uit het vonnis niet blijkt dat het door de boze buurman gepretendeerde erfpachtsrecht inderdaad is geëindigd. In ro. 2.1 valt te lezen dat de in de akte van vestiging opgenomen periode verstreken was, maar dat doet een erfpachtsrecht niet altijd eindigen (art. 5:98 BW). In ro. 2.4 wordt vervolgens niet gemeld hoe het is afgelopen met de pogingen van de gemeente om de vermeldingen in de openbare registers te laten wijzigen, zodat ook op dit punt vragen blijven bestaan. Die worden niet weggenomen door ro. 4.3, nu devoorzieningenrechter daar slechts speculeert over wat er is gebeurd.

Ten slotte bevreemdt het dat de rechter, nota bene tijdens een schorsing, dus buiten tegenwoordigheid van partijen, zelf op onderzoek is uitgegaan (par. 4.3). Civiele rechters horen te besissen op basis van wat partijen aanvoeren. Zij mogen niet googelen (HR 9 september 2011, LJN BR1653) en zij mogen ook niet gaan neuzen in de archieven van de rechtbank. Bovendien is het nauwelijks voorstelbaar dat er enige misleiding kan hebben plaatsgevonden, want de vordering is ingesteld op basis van het eigendomsrecht van eiseres en daarvoor is een uittreksel uit de openbare registers overgelegd (ro. 4.2). Wie stelt dat dat uittreksel niet deugt, kan onmogelijk misleiden door een vonnis niet te noemen, omdat die stelling nooit kan worden aannemelijk gemaakt door iets te verzwijgen. Daarbij komt nog dat misleiding de rechter geen bevoegdheden geeft om andere beslissingen op de vordering te nemen dan zonder misleiding geboden zou zijn.

Kortom, beslissingen als deze zijn civielrechtelijk gezien geen probleem en mogen en moeten door de rechter worden genomen na een afweging van alle betrokken belangen en rechten. Of die afweging ook in deze zaak correct is geweest, valt op basis van het vonnis niet te zeggen. Als eisende partij zou me dat overigens weinig kunnen schelen, want in deze situatie kun je alleen maar hopen dat dwangsommen en lijfsdwang een op hol geslagen buurman nog in toom kunnen houden. Tegen gekken is uiteindelijk niets bestand, zelfs het privaatrecht niet.

Fokke Fernhout is hoofddocent grondslagen van het recht aan de Universiteit van Maastricht en NJB-expert.

Agenda

Afbeelding

Ontmoet vakgenoten en bespreek actuele onderwerpen in de LinkedIn-groep van het Nederlands Juristenblad.

 

 



Lees en doorzoek het NJB online in Navigator

Inloggen

U maakt gebruik van een verouderde browser

Het gebruik van een verouderde browser maakt uw computer onveilig en tevens ongeschikt voor het optimaal raadplegen van deze website.

De website van het NJB - Nederlands Juristenblad is namelijk geoptimaliseerd voor een nieuwere versie van uw browser.
In de meeste gevallen waarin het fout gaat, betreft dit het gebruik van de Internet Explorer browserversie 7 of 8.
Deze website is geoptimaliseerd voor Internet Explorer 9 en hoger, Google Chrome, Safari en Firefox.

Bekijk hier of er een nieuwere versie van uw browser beschikbaar is.