Airbnb en de Amsterdamse aanpak

Op het NJBlog heb ik een aantal keer stilgestaan bij UberPOP. Maar ook Airbnb heeft veel stof doen opwaaien. Airbnb is een online platform voor tijdelijke (ver)huur van privéaccommodaties. In zo’n beetje alle landen worden via Airbnb woningen aangeboden. In Amsterdam gaat het om meer dan 10.000 (!) woningen van particuliere eigenaren en huurders (op http://maps.amsterdam.nl/airbnb en http://search.oscity.eu/actionmaps – zoeken op ‘Airbnb ontregeling’ – in kaart gebracht). 

Net als Uber sluit Airbnb alle aansprakelijkheid uit. Ook Airbnb acht zich niet verantwoordelijk voor de naleving van de regels. Dat wordt namelijk neergelegd bij de Airbnb-verhuurders. Airbnb geeft op de website wel tips voor ‘verantwoord verhuren’. Installeer een rookmelder! Informeer de buren! Wijs huurders op de huisregels! Check of je de woning mag verhuren! Denk aan verzekeringen!

Airbnb biedt ongetwijfeld kansen: goed voor het toerisme en de economie, het past bij een imago van open en vooruitstrevende steden, woningen worden bewoond bij afwezigheid van de eigenaar en er valt iets bij te verdienen. Maar nadelen en bedreigingen zijn er ook. Denk aan opwaartse druk op de huren, verstoring van sociale cohesie in de buurt, overlast en onveilige toestanden. Daarnaast is er het risico op illegale hotels. En worden verschuldigde belastingen ook afgedragen? Verhuur van de eigen woning kan gevolgen hebben voor de inkomstenbelasting en over inkomsten uit tijdelijke verhuur moet omzet- en toeristenbelasting worden afgedragen. Als Airbnb-verhuurders zich niet aan de regels houden, zal al gauw sprake zijn van oneerlijke concurrentie ten opzichte van exploitanten van hotels die aan wettelijke vereisten moeten voldoen (zoals een verplichte omgevingsvergunning (of melding) brandveilig gebruik en de algemene regels van het Activiteitenbesluit).

Nadelen en bedreigingen dus. Minister Kamp (EZ) heeft mede namens staatssecretaris Mansveld (I&M) in antwoord op Kamervragen laten weten open te staan voor nieuwe diensten en producten van innovatieve bedrijven, mits rekening wordt gehouden met ‘maatschappelijke belangen’. Binnen de geldende regels mag Airbnb diensten aanbieden. Is het mogelijk Airbnb-verhuur te reguleren? Dat is niet zo eenvoudig. Het bestemmingsplan biedt nauwelijks mogelijkheden. Bij kortdurende verhuur is geen sprake van onttrekking aan de woningvoorraad, waarvoor een vergunning op grond van een Huisvestingsverordening noodzakelijk kan zijn. De Leegstandswet ziet alleen op verhuur langer dan zes maanden. Dat wil niet zeggen dat verhuur via Airbnb altijd is toegestaan. Onderverhuur kan zijn verboden in de huurovereenkomst. Een VvE-reglement kan voor koopwoningen beperkende regels over verhuur bevatten.

Van alle Nederlandse gemeenten heeft Amsterdam veruit de meeste Airbnb-woningen. In 2013 is in de hoofdstad een notitie verschenen met als uitgangspunt: ‘tijdelijke vakantieverhuur aanvaardbaar, tenzij’. Volgend op de notitie heeft Amsterdam in 2014 beleid vastgesteld dat de voorwaarden bevat waaronder tijdelijke vakantieverhuur is toegestaan: niet meer dan in totaal twee maanden per jaar, niet meer dan vier personen in de woning, inkomsten uit de verhuur moeten aan de Belastingdienst worden opgegeven, er moet toeristenbelasting worden betaald, de woning moet brandveilig zijn en iedere vorm van overlast is taboe.

Met Airbnb heeft Amsterdam concrete, maar niet-bindende afspraken gemaakt. De belangrijkste: Airbnb zal de verhuurders informeren en aanmoedigen de woningen aan te bieden conform de in Amsterdam geldende regels, partijen werken samen aan een website voor verhuurders met daarop informatie over particuliere vakantieverhuur en links naar websites waar de regels worden uitgelegd, Airbnb zal op de eigen website een samenvatting van die regels geven en verhuurders moeten actief aangeven dat ze die regels hebben gezien, begrepen en daarmee akkoord gaan. Wellicht de meest opmerkelijke afspraak is dat Airbnb toeristenbelasting namens de verhuurders zal innen en afdragen.

Daarmee is Amsterdam de eerste stad ter wereld die met Airbnb dergelijke afspraken heeft gemaakt. Het is de bedoeling van beide partijen dat de afspraken met ingang van 2016 een bindende karakter krijgen. Het ligt voor de hand dat de gemeente zich inspant om met concurrenten van Airbnb, zoals Wimdu, tot gelijkluidende afspraken te komen. Opmerkelijk verschil met Uber is dat Airbnb bereid is gebleken met de overheid het gesprek aan te gaan én gezamenlijk op zoek te gaan naar oplossingen voor de potentieel negatieve gevolgen van het platform. Voor diegenen die zich afvragen of Airbnb deeleconomie is: je zou kunnen betogen dat Airbnb, als en zolang de verhuur plaatsvindt binnen de gemaakte afspraken, door de gemeente als deelinitiatief wordt beschouwd. Zodra het niet meer aan de afspraken voldoet, gaat het om bedrijfsmatige activiteiten waarvoor de ‘normale’ regels gelden.

Hoe zit het met de handhaving? Gemeente en Airbnb zullen samenwerken om illegale verhuur aan te pakken, zo hebben zij afgesproken. Wat daarvan terecht zal komen, moet nog blijken. In ieder geval liggen Airbnb-verhuurders onder het vergrootglas. Aan de hand van de website wordt gecontroleerd of woningen meer dan (in totaal) twee maanden te huur worden aangeboden. Woningcorporaties, waarvan de woningen sowieso niet mogen worden onderverhuurd, zetten huurders op straat die de woning toch onderverhuren. Met wisselend succes overigens. In de zaak van een Amsterdammer die zijn sociale huurwoning meer dan 130 dagen had verhuurd, ging de kantonrechter akkoord met de ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming, een boete en vergoeding van onderzoekskosten. In een heel andere zaak, die van Rochdale tegen de huurder van een vrijesectorwoning van Rochdale, moest laatstgenoemde partij bakzeil halen. De kantonrechter in kort-geding (Ktr. Amsterdam 26 mei 2015, ECLI:NL:RBAMS:2015:3903) plaatste vraagtekens bij de gestelde omvang van de onderhuur en bij de gestelde overlast voor de buren. Verder wees de kantonrechter erop dat het (publieke) debat over de (on)wenselijkheid van onderverhuur nog volop wordt gevoerd en het voor huurders daarom lastig kan zijn te beoordelen wanneer onderverhuur via Airbnb is toegestaan. Terechte constatering lijkt me, minister Kamp wees onlangs in zijn toespraak bij de Staat van de Economie 2015 nog op de onduidelijkheid rondom de legaliteit van het verhuren van een kamer via Airbnb. En dan is er nog de Belastingdienst natuurlijk, die zegt jacht te maken op verhuurders die geen belasting betalen.

Minister Kamp en andere bewindspersonen wijzen er keer op keer op dat de regelgeving bij de tijd moet worden gebracht en toekomstbestendig moet worden gemaakt, om innovators als Airbnb en Uber te kunnen omarmen. Het laatste woord is hier voorlopig nog niet over gezegd.

 

Boris Kocken is advocaat te Amsterdam

 

Boris Kocken

Naam auteur: Boris Kocken
Geschreven op: 10 juli 2015

Advocaat bij Vyborg Legal.

Reageer op dit artikel
















Even geduld a.u.b.

Agenda

Afbeelding

Ontmoet vakgenoten en bespreek actuele onderwerpen in de LinkedIn-groep van het Nederlands Juristenblad.

 

 



Lees en doorzoek het NJB online in Navigator

Inloggen

U maakt gebruik van een verouderde browser

Het gebruik van een verouderde browser maakt uw computer onveilig en tevens ongeschikt voor het optimaal raadplegen van deze website.

De website van het NJB - Nederlands Juristenblad is namelijk geoptimaliseerd voor een nieuwere versie van uw browser.
In de meeste gevallen waarin het fout gaat, betreft dit het gebruik van de Internet Explorer browserversie 7 of 8.
Deze website is geoptimaliseerd voor Internet Explorer 9 en hoger, Google Chrome, Safari en Firefox.

Bekijk hier of er een nieuwere versie van uw browser beschikbaar is.